【科创观察】房地产的春天来了！靠政策or靠实力？

        2016年2月2日，央行、银监会发文：降首付！2016年2月22日开始实行，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发文：降税！（具体内容自行搜索）开年两大利好，即是房地产政策红利叠加派送，更是买房置业者的抄底春天。

不限购城市首付最低降至20%

       在不实施“限购”措施的城市（目前仅有北上广深，及旅游城市三亚仍执行限购措施），居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

购房契税、营业税两大优惠

福利一：购房契税优惠

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。值得注意的是，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施该优惠政策。

福利二：购房营业税优惠

        个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施该营业税优惠政策。上述特别城市以外的其他地区适用全部规定，优惠政策自2016年2月22日起执行。

       从大势上来说，房地产整体环境早已不具备当年刚性需求显著，投资行为频繁，热钱大量涌入以及加杠杆进场“热炒”等属性和条件，住宅逐步转向刚需、改善性住房需求为主，商业办公以投资性兼自用性结合。从操作手法上来看，包括北上广深等一线限购城市在内，购房者日益成熟，更加注重周边配套、地段、产品属性等“趋理性”因素。

        上述种种，反映出房地产行业的赢家注定是保值增值能力强、产业业态完善、创新能力强、价值洼地兼政策高地。

       特别是在“双创”的时代浪潮下，以“双创”支撑平台为核心竞争力的科技地产，将会凭借其产业链的强大辐射延伸能力，衍生出相比地产售卖更为广阔的价值空间，保值升值能力将更加卓著，无疑将吸引投资者的青睐。

       而从大区域上考虑，房产的崛起将更加依赖政策层面的倾斜和国家意志的体现，例如“京津冀一体化”中的天津 ，天津的自贸区、以及将来实行的居住积分制度，这些都对楼市利好。

       长期来看，高铁半小时经济圈等都是对区域有利好影响的因素，因此随着京津冀一体化的深入，天津的发展不再是简单的经济发展，而是疏解北京大城市功能，也包括天津大城市群的疏解，而疏解北京的大城市功能，则意味着更大规模的人口流入。中国国内以京津冀协同发展战略落地为契机的大的经济格局正在形成、互联网、大数据已经覆盖到各行各业，房地产经历了近两年的调整之后逐步进入到更加市场化的新的常态。随着天津市“信息化时代”基础设施布设的完善，创新创业就业环境的日趋优化，天津市的房产项目将呈现出更多竞品项目的特质。因而天津房产具备了“爆发”所需的外在物理条件，仅仅是在等待一个点。

       所以即便整体房地产有这样的春天，也注定是属于那些地理位置优越（天津）、政策倾斜显著（自贸区、自创区）、创新能力超强（孵化器、众创空间等双创基地）、产业生态前景广阔（清华大学天津高端装备研究院的产业链引擎）等为代表的创新型科技园区——科创慧谷（天津）园区。