【科创观察】房价高企背后的土地逻辑

近两年里，一线城市的房价暴涨，已经构成了多组城市镜像——炒房投机者赚得盆满钵满，持有房产者在暗自庆幸，市场观望者大跌眼镜，刚需购房者呢？早已哭晕在公共澡堂里……透过这些镜像，房地产走势益发扑朔迷离起来。哪些因素支撑着房价的高企无降？房价还会继续上涨吗？这些成了每一个城市镜像中人物的谜题。其实追根溯源，要看到房地产供给的上游问题——土地供应，一线城市房价暴涨背后很容易被大家忽略的一个问题，就是逐渐减少的土地存量房供应。

“人多地少”使房价高企说法不太可靠

我们从地理课本上得知“中国人多地少，土地资源紧缺”，这话根植在我们的认知中，并被冠以基本国情之一。但是，随着城市经济发展出现的房价上涨问题，好像不能用这句话来解释，因为大多数城市根本不缺土地，缺少的只是政府给的建设用地指标。事实上，在许多城市外围区域，一面是连绵不绝的建成区，一面是人烟稀少的高空置，也就是所谓的“鬼城”并不鲜见。就这些城市而言，土地对外扩展只是分分钟的事儿，因为他们并不缺地。

引用一组数据，全国建设用地面积5.25亿亩，合35万平方公里，仅占国土面积的3.6%；其中城市建设用地面积约4.7万平方公里，仅占国土面积的0.49%，可以发现城镇建设用地只占全部国土的极小一部分。随着城市化推进，在这0.49%的土地上，居住着全国近一半的人口，提供了全国大部分的投资、消费、税收和产出！可见，中国城市化发展已经相当节省用地了，而供应未来城镇扩展的空间，即使不去挤占那20亿亩耕地，也还是果断可以有保障的。

所以说，“人多地少，土地资源紧缺”用来形容耕地有限，是适用的。将用于耕地保护的口号，偷换概念借用为土地供给有限和房价高涨的借口，这是多种利益共同驱动下的“阴谋”。国土部门希望维护土地供给管制的合法性、地方政府希望维护自身土地信用、开发商和房产业主希望维护和提高房价，这样造就了土地供给紧张导致房价上涨的假象。

政府垄断使“土地资源”有价值

在我国，土地国有是不争的事实，在政府审批土地市场条件下，对建设用地供给实行严格的管理制度，虽然一定程度上限制了土地资源的流动，导致了建设用地的相对稀缺，但在现有的制度管控下，中国政府通过住房制度改革、土地招拍挂制度改革等一系列“土地政策”，放出大量的土地存量信息，这在初期推动了城市化进程，也是中国城市化路径的一个成功之处。换一种说法，就是政府很好的把“土地”变成了“土地资源”，并用制度框定了“土地资源”应有的价值。反过来说就是，如果任何土地都能变成土地资源，那么土地资源将永远贬值，无人投资。这就是土地资源供给政府管制的必要性，犹如为土地资源设置了一个“央行”。惟其如此，土地资源才有价值。

 对于建设用地的供给管理来说，它的必要性实质上来自于对土地资源的供给管理，这种供给管理的存在维护了其价格的稳定，而房价高企则是在多重因素的推动下诱发的。

一线城市政策带动引来“群狼环伺”

从地域上来讲，深圳、上海这两个城市土地供给的自我约束最为严格，很多一线城市从最先号称从土地供给“增量”过渡到“存量”、“减量”，后来在2016年初，这些城市的房价都处在峰顶位置。按照一线城市每年新增的人口数量，土地供给应该按比例增加。但是，由于一线城市的自我约束能力较强，那些发展动力不充足、人口每年净流出、房价早已开始下跌的地级市县级市，似乎十几平方公里的新城还在准备入市……如果你是房地产投资客，你会选择哪里？

全国土地市场萎靡的时候，对于因为土地供给自我约束而仅存的几个土地市场良性的一线城市，犹如新鲜出炉的肉包子一般，受到众多资本的青睐。资本是自由流动的，原本分散于几百个城市的资本集中于几个城市，房价如何能不走高？

现在对一线城市房价暴涨的各种说法，从杠杆、从炒作、从城市前景、从购房需求方面都给出了很好的解释。但究其根本还是一线城市在土地供给方面的严格管控在最早驱动了房产市场的价格走向，使得现在以一线城市为代表的房价高企。因为和其他地区形成了明显的土地市场风险优势，更多一线城市吸引了全国土地资本的集中攻击。

科创园区借力京津冀发展搭乘房价快车

那么在现行房价下，买房合适吗？每个人的情况不一样，答案也是不一样的。对于刚性需求的人来说，如结婚、上学、养老，当然是早买为好。而如果买房主要是为了投资，那应该多关注房价走势，多分析区域发展潜力，谨慎下手。那么，什么时候买房？买哪个地方的房最合适？

科创慧谷（天津）园区处于京津冀协同发展大布局范围内，是承接北京资源落户天津的重要咽喉载体。在一线城市房价暴涨的时候，天津园区以更多的优惠政策为入园企业保驾护航，“双创”政策倾斜和清华大学产业资源为园区带来了诸多利好，土地资源的利用率上涨也为天津带来了更多的契机，入住企业增多，链条式发展模式更好的拓展了企业的市场。

京津冀协同发展，房价自然不甘落后，但是种种诱惑下，房价上涨已经不能阻挡企业入园的脚步，上涨的房价也为企业增值带来利好，当土地利用率逐步加大，城市化进程稳步推进，天津园区所处的东丽区也逐渐成为为天津经济发展做重大贡献的重点区县。我们希望，在政策与房价齐飞的同时，园区能够为企业发展注入更多的优质资源。